L’analisi della tematica della sospensione dei canoni di locazione, sia per uso abitativo che per attività commerciale deve necessariamente partire dal presupposto che nel nostro ordinamento non può esservi alcuna norma di legge che possa disciplinare i rapporti tra i privati; semmai l’intervento del legislatore può fornire indicazioni, con norme di carattere generale, atte a risolvere i c.d. vuoti legislativi. In sostanza non esiste (mai potrebbe) un decreto legge che anche in situazioni emergenziali come quella attuale, possa legittimare la sospensione e/o la riduzione dei canoni di locazione.
Da questa debita premessa muove il decreto “Cura Italia” che prevede ex art. 65 la concessione di un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione per immobili di categoria C/1, mentre al successivo art. 91 stabilisce per ogni tipo di contratto o obbligazione (forniture di beni e servizi, appalti, contratti preliminari, etc.) fino a quando durerà il periodo emergenziale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”
In sostanza e per quel che interessa, gli eventuali ritardi nel pagamento del canone mensile durante la vigenza dello stato emergenziale, non dovrebbe costituire e/o concorrere a determinare il grave inadempimento contrattuale previsto dall’art. 1455 c.c. inidoneo a risolvere il contratto di locazione. Ciò significa che la grave situazione sanitaria determinata dal virus “subdolo”, da un lato non legittima la sospensione dei pagamenti mensili, ma nel caso di evidenti e dimostrate difficoltà (a titolo esemplificativo per la chiusura dell’attività, la perdita e/o riduzione dell’orario lavorativo, la contrazione della malattia ecc.), impedisce qualsiasi Giudice nel condannare il comportamento moroso, neutralizzato sul nascere dall’evidente difficoltà.
L’art. 91 per tale motivo non rappresenta la panacea per la sospensione dei contratti di locazione, bensì l’esimente che esonera il conduttore dalla sospensione o riduzione del fitto allorquando viene fornita la dimostrazione dell’oggettiva impossibilità ad adempiere regolarmente il contratto.
Per dirla tutta il nostro ordinamento non aveva neanche bisogno dell’emanazione del richiamato art. 91, poiché le tutele del caso sono ampiamente fornite dal codice civile che all’art. 1467 e seguenti prevede l’ipotesi di risoluzione dell’accordo “per eccessiva onerosità sopravvenuta”; il locatore o lo stesso conduttore prima di procedere alla risoluzione dell’accordo senza obbligo di preavviso per la richiamata eccessiva onerosità (sopraggiunta a causa della pandemia Covid-19), possono ipotizzare l’opportuna sospensione e/o riduzione dell’efficacia del contratto, giustificata dai richiamati motivi sanitari.
Quest’ultimo punto offre, quindi, lo spunto per analizzare in concreto il caso di reale sospensione/riduzione del canone di locazione sia dell’immobile uso abitativo che uso commerciale.
In pratica sulla scorta della “giustifica legale” sancita dall’art. 91 decreto “Cura Italia”, il consiglio più efficace è ricorrere al buon senso finalizzato alla riformulazione dell’accordo tra le parti; il rischio di una sospensione/riduzione del canone locatizio e dall’altro lato di una cocente morosità sempre legalmente perseguibile, rende attuale e opportuno il ricorso all’accordo bonario tra inquilino e proprietario al fine di arginare la crisi causata dal Coronavirus.
Il principio è sempre il medesimo ed è incardinato chiaramente nella storica sentenza della Corte di Cassazione n. 25777 del 2013, secondo cui “in materia di obbligazioni pecuniarie, l’impossibilità della prestazione deve consistere, ai fini dell’esonero da responsabilità del debitore, non in una mera difficoltà, ma in un impedimento obiettivo e assoluto che non possa essere rimosso”.
In conclusione, nell’attesa di interventi fiscali più dettagliati e completi, si consiglia solo ed esclusivamente il ricorso al buon senso, quanto mai doveroso nella crisi attuale.
